Трудно быть первыми.
Открывшись, мы получили
эффект разорвавшейся бомбы.
После чего реально оценили потенциал
этого бизнеса, который может и должен расти.
Когда мы начинали заниматься коворкингами в 2012 году, на рынке практически ничего не было. О коворкингах вообще мало кто знал. Собственники недвижимости не понимали с чем это едят, и просто отказывались сдавать помещения в аренду. Они ждали крупного арендатора, а в итоге просто теряли деньги.

Мы понимали, что это необходимо людям, покинувшим скучные офисы, работающим на себя, развивающим свой бизнес.

И вот, благодаря нам, впервые, у них появился «офис мечты» в парке.
На протяжении первых лет мы настойчиво продвигали саму идею совместной работы, объясняя банкирам, собственникам, инвесторам и крупным компаниям, что это новый способ управления недвижимостью, забегая вперед предвидели, что именно такая форма управления должна стать частью инфраструктуры любого бизнес-центра.

Активно сотрудничали с брокерами, приучили их внедрять в умы собственников зданий, что они выиграют в разы, отдавая значительные площади под коворкинг. Мы очень концентрированно работали в этом направлении, повышали планку и задавали стандарты, знали чего хотели.

Михаил Комаров
Основатель
«Рабочей Станции»
В 2014 году мы открыли свою вторую точку на Артплее. Совсем иное по площади и структуре пространство — бывшая промзона, совершенно другие условия. Это была новая возможность проверить свои силы.
Строительство велось на собственные сбережения, что сильно стимулировало.
В итоге нам удалось быстро окупиться, что придало новых сил двигаться дальше.
Мы понимали, чтобы дать людям новый уровень сервиса, нам нужен развитый с точки зрения инфраструктурных элементов объект. И у нас получилось!

Найдя перед самым новым годом, в декабре 2015, площадку на Бутырской
(БЦ «Z-Plaza»), мы в первую очередь увидели потенциал площадки, в которой спроектировали новые для нас истории: кафе для резидентов и капсульный отель.

Для нас это был новый уровень понимания задач, проверка того, насколько наших компетенций хватит, чтобы управлять таким крупным объектом.
Мы подписались на аренду, не имея на тот момент достаточных средств на запуск, но к счастью удалось быстро привлечь в объект частные инвестиции.
Когда меня спрашивают кто мы, я говорю, что мы property tech компания, и мы стремимся быть именно технологической компанией, потому как без всех написанных нами тысяч строчек кода и выстроенных процессов в онлайне, эффективно управлять таким бизнесом практически невозможно.

Михаил Комаров
Основатель
«Рабочей Станции»
С каждым годом, с каждым новым объектом мы ставили перед собой новые задачи и успешно их решали. Мы первые не побоялись шагнуть в регион (Оренбург), где бизнес-активность не идет в сравнение с московской. Нам удалось сделать одно из самых лучших рабочих пространств в городе, параллельно проверив наши гипотезы.

В 2019 году мы открыли Рабочую Станцию в самом центре Москвы, на острове Балчуг. Это первый проект, который был сделан по нашей новой модели с привлечением внешнего инвестора на объект и сейчас мы считаем это оптимальной схемой для быстрого роста компании.

Наша работа не ограничивается только поиском площадок, строительством и непосредственным управлением. Важную часть нашей работы занимают IT и консалтинг.

Еще в 2014 году мы начали разработку своей платформы для управления бизнесом — систему, позволяющую видеть все процессы внутри компании.

Представить сейчас работу бизнеса без наших IT-решений невозможно.

За эти годы мы провели бесчисленное количество консультаций — многие из сегодняшних игроков, не зная с чего начать, приходили к нам за пониманием, что из себя представляет этот бизнес, каковы его перспективы, какая оценка рынка, прогнозы. Среди них были Игорь Рыбаков (SOK), Сергей Гордеев («ПИК»), Workki, «Ключ», «Таблица». Мы стали, по сути, инкубатором.

Я искренне делился опытом, понимая, что мы помогаем этому рынку развиваться. Многие из наших сотрудников, получив ценные знания, использовали их, работая впоследствии в новых открывающихся коворкингах, и это позволило быстрее расти такому шаткому еще несколько лет назад рынку коворкингов в России.
Мы сделали это!
Наконец, рынок стремительно движется в сторону больших корпоративных клиентов — если в 2012 году, в основном, нашими клиентам были фрилансеры, то сейчас это уже промышленные компании, медиабизнесы, студии разработки, архитектурные бюро, банки, крупные it- и финтех-стартапы.

Рынок понял, что в коворкинге процессы идут быстрее, гибче — не надо тратить время на поиск помещения, строить, закупать оборудование, подписывать длинный контракт, связываться с коммунальной и хозяйственной частью, а если потребности увеличились или уменьшились — коворкинг позволит быть максимально эффективным и не тратить лишние деньги. Мир недвижимости изменился — брокеры приводят крупных клиентов и говорят им о неоспоримом преимуществе коворкингов перед прямой арендой у собственника.

Более того, рынок настолько взлетел, что на него обратили внимание игроки крупного бизнеса («ПИК», O1 Properties), что говорит о действительно огромном потенциале этого рыночного сегмента в управлении недвижимостью. А в 2019 году на российский рынок вышел лидер мирового рынка коворкингов WeWork, анонсировав открытие 5 площадок в ближайшие несколько лет.
В течение последнего года мы активно занимались поиском инвестиций.
В России этот путь непредсказуемый и, я бы сказал, неосязаемый, особенно в сфере отношений с крупными фондами. Можно общаться 3—6 месяцев, а потом потерять связь, даже не получив ответа.
А как писал Федор Овчинников (Додо Пицца), нельзя тратить энергию на бессмысленную работу:
Я понял, что не смогу придумывать формальные бизнес-планы, обманывать себя, тратить время на бессмысленную работу. Это будет забирать энергию. А когда ты хочешь создать что-то выдающееся, тебе надо экономить силы. Как в большом спорте, где для достижения результата важно каждое движение.

Фёдор Овчинников
Основатель
«Додо Пиццы»
И спустя год мы поняли, что все это общение с фондами не про нас, но в то же время сейчас мы на той стадии, когда без инвестиций никуда.
Что сейчас?
За последний год мы удвоили выручку
и в конце 2019 года она превысит 200 млн руб.
7 лет работы
Открыли 5 станций общей площадью 7600 м², полностью готовых для работы.
10 000 человек
Каждую неделю приходят к нам работать.
Делают бизнес и строят свое будущее.
Мы — эффективные
Наш бэк-офис состоит всего из 15 человек —
архитекторы и разработчики работают вместе.
Наработанный опыт в области проектирования и строительства позволил нам снизить стоимость запуска нового объекта до 30 тыс. руб. за кв. м, что существенно ниже, чем у остальных игроков рынка (порядка 45–60 тыс. руб.), а также ускорить срок сдачи объекта в несколько тысяч кв. м до 3—4 месяцев.
Рабочая Станция в цифрах
Планы на будущее
Что дальше?
С приходом крупных игроков нужно будет выходить на новую скорость развития. Цели Рабочей Станции на ближайшие 3 года — довести общую площадь наших станций до 30 000 кв. м., перешагнуть 1 млрд руб. годовой выручки и открыть первый объект в Европе. Чтобы достичь таких результатов, нам нужна ваша помощь.

Вот на что пойдут привлеченные деньги:
— усилим команды разработки, маркетинга, архитектурно-строительную
— откроемся в ранее недоступных для нас локациях (сможем вносить большой депозит)
— сделаем еще лучше существующие станции
Мы привлекаем 200 млн руб. от пула
заинтересованных инвесторов
1
Форма привлечения
Займ под 15% годовых, с выплатой суммы и процентов по прошествии срока.
2
Срок
Займ привлекается на 3 года.
3
Upside
Возможность конвертации в акции компании — ровно через 3 года после вложения. Оценка компании считается на момент конвертации из расчета EBITDA*6. Ваша доля считается исходя из суммы займа и накопленных процентов. Как это происходит технически? Мы подписываем договор займа на головную компанию, на которой собраны все договора аренды, денежные потоки, домены, софт и торговая марка. Тут же возникает вопрос гарантий. Мы не банк и гарантии давать не можем, но компания работает уже 7 лет, займ берется не на новое юр. лицо и закрывать бизнес, который стабильно работает, никто не планирует.
4
Заёмщик
Головная компания, которой принадлежит торговая марка, IT-система, домены и все остальные нематериальные активы.
5
На что мы собираем деньги?
Есть несколько статей расходов:
— Первый и самый важный — это развитие команды. Сейчас у компании есть необходимость закрыть несколько позиций для дальнейшего эффективного роста.
— Второй и не менее важный блок — это расходы на строительство новых площадок.
— Третий блок — это расходы, связанные с открытием площадок по операторской модели, в этом случае мы гарантируем собственнику выполнения ряда обязательств, а это подкрепляется обеспечительными платежами.
— Четвертый блок — это модель с привлечением инвесторов в локации, которая подразумевает распределение рисков по расходам на объект между нами и инвестором после открытия площадок, а это требует запаса денег для закрытия возможных операционных расходов в первые месяцы запуска.
6
Как мы растем?
У нас есть несколько моделей, по которым мы развиваемся:
— Первая, когда мы арендуем и делаем сами ремонт. Такое развитие интересует нас сейчас меньше всего, но мы все равно закладываем в наши модели открытие таких точек.
— Вторая — операторская модель. В этом случае собственники выступают в роли инвесторов, а мы, в свою очередь, за долю прибыли управляем площадками. Модель позволяет с минимальными вложениями увеличивать квадратные метры и зарабатывать.
— Третья и самая перспективная модель — объекты с инвестором. Мы арендуем объект и привлекаем инвестора для реализации проекта. С учетом окупаемости проекта за 3 года это становится неплохим вариантом размещения средств для большинства инвесторов и позволяет достаточно быстро наращивать количество таких объектов.
7
Минимальная сумма
300 000 руб.
8
Возврат займа
В случае, если займ не конвертируется в акции, срок возврата составляет 6 месяцев.
9
Как можно будет получать отчетность?
Инвесторы будут получать отчетность каждый месяц, кредиторы — раз в 6 месяцев.
10
Можно ли вложиться в объект?
Да, такая возможность есть, стоимость запуска объектов сейчас начинается от 100 млн рублей. Так что если вы располагаете такими суммами, можем обсудить сотрудничество по вложениям в объекты.
11
Что с выходом в Европу?
Мы планируем через 3 года запустить первую площадку в Европе — сейчас есть две страны, которые мы активно смотрим.
12
Что в таком случае будет с инвесторами в российскую компанию, которые захотят войти в состав новой компании?
Их доли в европейской компании будут равны долям в российской, сама же российская компания будет полностью выкуплена европейской компанией.
13
Остались вопросы?
Напишите нам на invest@coworkstation.ru или заполните форму ниже.
Узнать подробности
Оставьте свои контактные данные для связи
Имя
Как к вам можно обращаться
Телефон
Номер для связи с вами
Email
Адрес вашей электронной почты
Какую сумму вы можете вложить?
Напишите нам
Email: invest@coworkstation.ru
119334, г. Москва, Ленинский проспект, 30А